Важная информация



Вернуться   Юридический форум - задайте вопрос юристу бесплатно » Юридический консалтинг » Недвижимость и Жилищное право » Квартиры в новостройках в Москве или выбрать вторичное жилье?

Квартиры в новостройках в Москве или выбрать вторичное жилье?

 
Опции темы
Старый 26.01.2012, 10:16   #1
igorput
Пользователь
 
 
Регистрация: 26.01.2012
Сообщений: 74
Сказал(а) спасибо: 1
Поблагодарили 3 раз(а) в 3 сообщениях
Репутация: 945
Квартиры в новостройках в Москве или выбрать вторичное жилье?

Статья в соавторстве Московских адвокатов - Путилова Игоря Анатольевича, Путиловой Олеси Валерьевны, доработана и дополнена от 22.11.2011г.

Название статьи

«Квартиры в новостройках в Москве или выбрать вторичное жилье?"

или "Что нам стоит дом построить!»

Наверное, не ошибемся, если скажем, что одним из самых важных объектов собственности для многих является жилое помещение. И сегодня, когда идет бур*ный рост строительства мно*гоквартирных домов, особое значение приобретает вопрос покупки жилья в строящихся домах как Москвы, так и в других регионах.

На какие моменты следует об*ратить внимание, если вы ре*шили осуществлять долевое инвестиционное строительство жилья?

Прежде всего - кто именно является застройщиком? Для этого необходимо изучить его учредительные документы, свидетельство о государственной регис*трации юридического лица и свидетельс*тво о постановке на налоговый учет. Далее, необходимо достоверно знать - есть ли разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, наличие проектно-сметной доку*ментации и заключение государственной экспертизы ее (подчас строительство на*чинают без этих документов, и затем воз*никают проблемы с вводом объекта в экс*плуатацию из-за недостатка мощностей тепло - и электроэнергии, отсутствия воз*можности подключения к общегородским сетям и т.п.). Немаловажное значение имеет то, какие права у застройщика на земельный участок и зарегистрированы ли они в Федеральной регистрационной службе. Особенностью является и то, ре*гистрируется ли договор участия в доле*вом строительстве после его заключения в Федеральной регистрационной службе. Многочисленные судебные споры между дольщиками инвестиционного жилья на одну и ту же квартиру уже стали притчей. Учитывая, что до начала привлечения де*нежных средств инвесторов в средствах массовой информации публикуется про*ектная декларация, включающая в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, изучите ее и обратите осо*бое внимание на следующие моменты:

- в каких инвестиционных проектах стро*ительства в течение последних трех лет принимал участие застройщик, с указанием местонахождения недвижимости, соблюдались ли им сроки ввода их в экс*плуатацию в соответствии с проектной документацией, каков финансовый результат деятельности застройщика за последний финансовый год, какова кредиторская и дебиторская задолженность. Есть ли у застройщика аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.

- внимательно ознакомьтесь с информа*цией о проекте, в частности: цель стро*ительства, этапы строительства, сроки реализации проекта строительства, какие элементы благоустройства предусмотрены (прежде всего, какая площадь прилегает к жилому дому, предусмотрена ли проектом ограда по периметру территории, детские площадки, площадки для выгула собак и т.д.), о местонахождении жилого дома и его описании, о количестве квартир, об этажности строительства (чтобы вам не продали квартиру на этаже, не предус*мотренном при строительстве - что прохо*дило одним из эпизодов мошенничества по уголовному делу при достройке жило*го дома), о функциональном назначении нежилых помещений (подземные стоянки для автомашин, наличие нежилых поме*щений на 1,2,3 этажах, что необходимо для того, чтобы знать, сможете ли вы, ку*пив квартиру, заехать к себе во двор, если он окажется занят машинами сотрудни*ков магазинов и офисов), не входящих в состав общего имущества участников долевого инвестиционного строительства, о составе имущества, которое будет нахо*диться в общей долевой собственности, о возможных финансовых и прочих рисках, какие еще денежные средства помимо инвестиционных средств дольщиков жи*лищного строительства будет привлекать инвестор, что свидетельствует об иных обязательствах, помимо обязательств пе*ред вами. Важно и то, каким способом застройщик обеспечивает свои обяза*тельства перед инвесторами - банковс*кая гарантия или просто залог земельного участка, на котором ведется жилищное строительство, и залог строящегося дома, о планируемой стоимости строительства, о сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквар*тирного жилого дома с перечнем органов государственной власти, местного само*управления и организаций, представите*ли которых будут участвовать в приемке указанного жилого дома.

Законодательством предусмотрено, что правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон дого*вора при его заключении и исполнении. Но такие правила не приняты.

Поэтому в соответствии с положениями о договоре Гражданского Кодекса РФ все существенные условия должны быть указаны в самом договоре: объект - квар*тира - какой площадью, на каком этаже, в каком подъезде. Срок - это не просто срок окончания строительства дома, это и срок, в течение которого должна состоять*ся его госприемка и главное - срок пере*дачи вам квартиры. Цена договора - это стоимость ваших инвестиций, а точнее стоимость квартиры, в которую входит не только собственно стоимость квартиры, но и стоимость общего имущества дома и благоустройства. В судебной практике встречались дела, когда в ответ на тре*бование инвестора передать квартиру в построенном доме застройщик заявлял о дополнительной плате за благоустрой*ство, которое не было «якобы» включено в стоимость квартиры. Что предусматрива*ют сроки и порядок уплаты стоимости? Га*рантийный срок - не меньше 5 лет, с даты передачи вам квартиры от застройщика. Может ли изменяться цена и при наступ*лении каких обстоятельств, если предус*мотрен ее рост с уровнем инфляции, то по каким коэффициентам, предусмотрено ли начисление процентов на остаток неупла*ченной цены. Как правило, рассрочка да*ется на период от 6 месяцев до 1 года. Каждый застройщик предлагает заключить договор в том виде, который, прежде всего, соответствует его интересам, но ни*как не участника долевого строительства, особенно это просматривается в условиях продления сроков строительства. А это немаловажно!

Перед вами встает главная задача - опре*делить финансовую устойчивость застройщика. В Новокузнецке таких застрой*щиков можно пересчитать по пальцам, и большинство из них имеет хорошую дело*вую репутацию, а те компании, которые создали проблемы инвесторам, прекратили свою деятель*ность. Но нет гарантии, что на их месте не появятся другие.

До 70 процентов новостроек в Моск*ве покупают физические лица из других регионов.

В Москве риск потерять деньги значитель*но больше, поскольку отследить, как идет строительство, вы реально не сможете, да и не знаете, каким застройщикам можно доверить свои деньги (среди них встреча*ются и откровенные мошенники), не зна*ете, что происходит с застройщиком, ка*кие изменения ежеквартально вносятся в проектную декларацию, как ведется стро*ительство и ведется ли вообще. Известны случаи, когда даже построенные дома не могут быть приняты в эксплуатацию, так как либо «сползают» в реку Москву, либо построены над подземным руслом других речушек. К примеру, в Москве на улице Архитекто*ра Власова построены шесть двадцати*этажных домов, но по указанным выше причинам некоторые из них не могут быть приняты в экс*плуатацию уже длительный срок. И если причина долгостроя - застройщики, то правительством Москвы были приняты специальные программы для достройки жилых домов, предоставлены беспроцен*тные кредиты инвесторам сроком до 10 лет, часть затрат по окончанию строительства взяло на себя правительство Моск*вы. Но все эти программы касаются толь*ко жителей Москвы, а не инвесторов из регионов, на них приходится вся тяжесть дополнительных финансовых вложений, если они хотят получить квартиру в доме, строительство которого в свое время инвестировали.

Если же по каким-то причинам строитель*ство не может быть закончено в опреде*ленные законом сроки, то по иску любого из инвесторов дом может быть продан. На него обращается взыскание, как на зало*женное имущество, и вырученные средс*тва пропорционально распределяются между инвесторами, поэтому в таком слу*чае риск получить обесцененные деньги достаточно велик. С другой стороны, если вы трижды в течении 12 месяцев нарушите сроки внесения оплаты инвестиционных взносов, то застройщик в одностороннем порядке может также расторгнуть с вами договор.

До недавнего времени выгодность вло*жений в инвестиционное строительство в Москве была очевидна и, опережая инф*ляцию, давала существенную доходность даже в период строительства. Фактически с 2006 года рост цен на новые объекты строительства минимален, воз*никли даже проблемы с продажей уже введенного в эксплуатацию жилья из-за высоких цен. Средняя цена 1 кв. м ин*вестиционного строительства в Москве - свыше 3000 долларов США. Предпочтение отдается покупке квартиры на вторичном рынке, что менее безопас*но. Ликвидность квартиры выше, если она расположена рядом со станцией метро, хотя цена ее будет дороже.

Вложение же инвестиций в строительс*тво жилых домов Подмосковья, как по*казывает практика, в разы увеличивает риск потери там денег.

Копирование статьи возможно только с указанием на первоисточник. Использование статьи в коммерческих целях будет считаться нарушением авторского права.
Изображения
Тип файла: jpg advokat Putilov Moskva.jpg (4.8 Кб, 4 просмотров)
Тип файла: png Advokat Putilova Moskva.png (43.3 Кб, 4 просмотров)
igorput вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 07.03.2013, 13:04   #2
Vigresh
Пользователь
 
 
Регистрация: 30.11.2012
Сообщений: 13
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: -98
Мне кажется, что лучший вариант, это вторичное жильё. Когда я решил купить квартиру, то пользовался услугами агентства недвижимости «Agent Эстейт», сотрудники которого, провели довольно подробную консультацию с той целью, что-бы подобрать наиболее подходящий для меня вариант.
Vigresh вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 07.03.2013, 13:43   #3
Director
Профи
 
 
Регистрация: 10.07.2011
Сообщений: 9,397
Сказал(а) спасибо: 78
Поблагодарили 675 раз(а) в 666 сообщениях
Репутация: 37396
Отправить сообщение для Director с помощью ICQ Отправить сообщение для Director с помощью Skype™
На настоящем этапе развития предпочтительным является приобретение жилья второчином рынке. Квартиры стоят не один десяток лет. Построены капитально и проверены временем. Заранее известны их недостатки и положительные качества. И нет необходимости ожидать завершения строительства, гадая достроят или нет. Роль застройщика особо значения не имеет. Вчера он был в фаворе, и дела шли у него хорошо, сегодня уже нет и значит завтра у него дела не пойдут.
Director вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 20.03.2013, 08:26   #4
Seffgar
Пользователь
 
 
Регистрация: 20.03.2013
Сообщений: 10
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 10
если есть время, то рекомендую следующее:
1) покупайте квартиру на стадии котлована/начала строительства;
2) спустя какое-то время продайте ее (стоимость увеличивается как на дрожжах)
3) на вырученные деньги покупайте квартиру по-лучше (также можно на стадии котлована)
4) проделайте процедуру n-ое количество раз
5) покупайте шикарную квартиру)
Seffgar вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 21.03.2013, 15:08   #5
igorput
Пользователь
 
 
Регистрация: 26.01.2012
Сообщений: 74
Сказал(а) спасибо: 1
Поблагодарили 3 раз(а) в 3 сообщениях
Репутация: 945
Счастье

Сообщение от Seffgar
Цитата: Посмотреть сообщение
если есть время, то рекомендую следующее:
1) покупайте квартиру на стадии котлована/начала строительства;
С точки зрения цифр совет дельный. С точки зрения практики - Оооочень опасный. в Москве каждая 2-я новостройка проблемная, люди в лучшем случае получают ключи от квартиры значительно позже чем было указано в договоре инвестирования (иногда на несоклько лет))), либо вообще теряют все деньги. Таких примеров полно.
Так что, это способ для тек кто непосредственно строит дома и владеет информацией о застройщике из первых рук !!! Иначе риски просто запредельные.!!
igorput вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 24.04.2013, 11:28   #6
SashaRomar
Пользователь
 
 
Регистрация: 24.04.2013
Сообщений: 1
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: -36
Я думаю особо не имеет значение в какой период приобретать квартиру. Главное обратиться к хорошим риэлторам, которые смогут подыскать приличный вариант. Мы обращались к услугам агентства недвижимости и смогли подобрать весьма приличный вариант.
SashaRomar вне форума  
0
Ответить с цитированием
 
Здравствуйте, уважаемый посетитель!

На нашем форуме, Вы можете получить бесплатную юридическую консультацию онлайн, здесь ежедневно более 100 юристов и адвокатов помогают десяткам и сотням наших пользователей.







Текущее время: 23:06. Часовой пояс GMT +3.


Новые темы форума в Твиттере: Читать @YuristForum
© Copyright «Юридический форум» 2007-2013
Все права на материалы, находящиеся на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ.
При полном или частичном использовании материалов ссылка на Юридический форум обязательна.
Юридический форум, Форум юристов, Консультация юриста онлайн,Бесплатная консультация юриста