Если вы хотите стать собственником просторной квартиры в красивом доме с современным инженерным оснащением и развитой инфраструктурой, причем обладающей безупречно чистой «биографией» (никто в ней в данный момент не зарегистрирован и ни один человек не был ранее выписан в никуда), выход один- приобрести жилье в новостройке.
Говоря о покупке квартиры в новостройке, мы имеем в виду дом, который уже построен и принят госкомиссией, однако его эксплуатация еще не началась. По Гражданскому кодексу РФ основная особенность покупки жилья в новостройке заключается в том, что получить полные права на приобретенную недвижимость вы можете только после сдачи дома в эксплуатацию. Если здание недавно возведено, но его уже используют по назначению, приобретение жилого помещения в нем будет идентично заключению сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке.
Выбирая квартиру, обязательно обратите внимание на внешнюю и внутреннюю инфраструктуру здания. Выясните, есть ли гараж или места для парковки, далеко ли находятся магазины и остановки общественного транспорта, какие лифты установлены в доме, предусмотрены ли услуги консьержа и что будет расположено на первом нежилом этаже.
Выбирай, но осторожно
Если вы уже знаете, какими характеристиками должна обладать ваша квартира (количество комнат, примерная площадь, этаж, наличие или отсутствие балкона, смежные либо изолированные жилые помещения, свободная или фиксированная планировка ит.д.), можно начать исследование рынка и определиться с приемлемой для вас ценой. Встоимость 1м2 жилья входят:
расходы на разработку, согласование и утверждение проекта жилого здания (даже если оно типовое, его надо «привязать к местности», проверить, можно ли построить дом такого типа на выбранной территории);
оплата земельного участка в случае его покупки или плата за аренду этого участка;
плата за право на строительство дома (необходимо получить разрешение на его возведение; участие в государственных конкурсах на застройку также требует некоторых финансовых вложений);
затраты на присоединение к централизованным инженерным сетям;
стоимость стройматериалов и аренды строительной техники (большинство застройщиков сами не покупают оборудование из-за его дороговизны, а используют арендованное) или плата за амортизацию собственной техники;
расходы на инженерное оборудование и его комплектующие;
заработная плата нанятых рабочих и управляющих стройкой;
оплата рекламных услуг;
стоимость услуг риелтора, если застройщик обращается в агентство недвижимости, чтобы его сотрудники представляли квартиры потенциальным покупателям.
В итоге к себестоимости квартиры (то есть цене стройматериалов, техники, труда рабочих) добавляются еще 50-70%. Так образуется цена, по которой предлагают 1м2 жилья на рынке недвижимости.
Помните, что жилье в одном доме могут продавать одна или несколько компаний. Поэтому целесообразнее изучить разные предложения. Врекламных объявлениях чаще всего указана не средняя, а самая низкая стоимость. Есть вероятность, что квартира по этой цене не устроит вас по потребительским свойствам (например, не понравится вид из окна либо не подойдет этаж). Обратите внимание, в каких единицах выражена цена: безусловных (рублях) или условных. Необходимо уточнить, каков размер этой условной единицы, ведь при пересчете может оказаться, что стоимость 1м2 существенно выше, чем вы предполагали.
Итак, вы решили, какую сумму готовы потратить на покупку, и определились с характеристиками будущего жилья. Теперь надо подобрать несколько вариантов квартир, запастись хорошим настроением, терпением, возможно- фотоаппаратом (если вы отправляетесь смотреть недвижимость без своих домочадцев) и начинать просмотр «вживую».
Компания, представляющая интересы застройщика, обязана бесплатно давать любому обратившемуся лицу всю информацию об объекте и показывать потенциальному покупателю не только образец договора, но и необходимые правоустанавливающие документы, а также сообщать о порядке оформления квартир в собственность.
Как найти застройщика?
Как показывает практика, наиболее простой и эффективный путь- самостоятельно объехать новостройки в выбранном районе. Если отделочные работы в доме еще не закончены, попробуйте повторить визит примерно через неделю- можно будет убедиться, насколько соблюдены требования СНиПов.
Многие застройщики сотрудничают с существующими агентствами недвижимости или создают собственные. Чтобы в полной мере оценить вероятную покупку, можно обратиться к таким специалистам. Врамках «экскурсии» по выбранному дому риелтор проинформирует о том, что включено в его инженерно-техническое оснащение, какие отделочные работы выполнены (или планируются), насколько быстро собираются закончить все процессы. Он также покажет жилье с интересующим вас количеством комнат, расскажет о разных видах планировки (или, возможно, продемонстрирует варианты квартир с так называемой свободной планировкой, предусмотренной проектом строительства). Если планировка и отделка уже выбраны, можете обратить особое внимание на вид из окна. Хотя вы осматриваете квартиры, это отнюдь не означает, что вы сразу же, на месте, обязаны принять окончательное решение или даже заключить договор. Заранее подготовьтесь- сформулируйте все накопившиеся у вас вопросы по поводу дома, его инфраструктуры, квартиры, вероятных соседей. Если остались какие-то сомнения, обратитесь к специалистам других агентств или попросите того же риелтора показать вам жилье в ближайшей новостройке.
После того как вы выбрали подходящую квартиру, самое главное- выяснить, кто именно возводил дом, то есть навести справки о репутации застройщика. Хорошо бы уточнить, сколько у фирмы законченных проектов, нет ли у нее незавершенных строек, громких судов с дольщиками или проблем с местными властями. Чтобы узнать это, неплохо зайти в Интернет, расспросить соседей, друзей и знакомых, которые недавно покупали или продавали жилье. Попробуйте также обратиться за консультацией в риелторские агентства- у них должна быть своя информация о застройщиках. Если у строительной компании имеются долги, для их погашения могут быть использованы любые ее активы, и тогда есть риск, что ваша покупка окажется под угрозой.
Если собранные вами сведения о выбранном застройщике не оставляют никаких сомнений в его честности, можно смело запрашивать у этой организации документы на новостройку. Согласно п.2 ст.21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:
разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
заключение государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законом;
проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Кроме того, застройщик обязан публиковать в СМИ, включая Интернет, проектную декларацию. Это документ, содержащий сведения о застройщике и объекте долевого строительства; он является общедоступным и открытым. Выбирая квартиру в новостройке, обязательно поинтересуйтесь, где обнародован данный документ, и ознакомьтесь с его текстом самостоятельно или с помощью юриста. Если вам не удалось выяснить, где опубликована проектная декларация, поищите другого застройщика.
О пользе госприемки
Государственная приемка- обязательное условие сдачи дома в эксплуатацию. Пока здание официально не введено в строй, владельцы квартир не могут оформить регистрацию по месту жительства, поскольку адреса дома просто нет для паспортистов. До момента госприемки существует также возможность для мошенничества: за энергоснабжение и коммунальные услуги должен расплатиться застройщик, но на практике вносить деньги приходится и обладателю квартиры. При этом последний нередко получает счет, в который включена также пеня за просрочку оплаты. Проблема заключается в том, что договор на энергоснабжение считается заключенным с момента первого подключения к сети независимо от того, составлен ли он в письменной форме или нет. Таким образом, въехав в дом, не прошедший госприемку, жильцы получают «в нагрузку» договор на энергоснабжение с неизвестными им условиями, тарифами и сроком оплаты.
Оформление сделки
Наконец, квартира выбрана. Теперь дело за малым: завершить сделку, составив договор, подтверждающий переход права собственности на жилье к покупателю, и передать продавцу деньги. Затем надо попросить у застройщика акт приема-передачи квартиры, отправиться с этим документом в государственный регистрационный орган и начать регистрацию вашего права собственности на недвижимость.
Что касается способа оплаты, существует несколько вариантов.
Полная оплата стоимости квартиры: покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (или инвестиционный договор), вносит деньги наличными в кассу или переводит их на счет строительной компании. Иногда застройщики предлагают оплатить жилье в течение 1мес, фиксируя на это время стоимость 1м2.
Рассрочка платежа: покупатель получает право, сделав первоначальный взнос (традиционно он составляет не менее половины стоимости квартиры, однако некоторые застройщики готовы сотрудничать и при уплате значительно меньшей суммы), выплатить оставшуюся часть в течение периода рассрочки. Этот способ отличается от кредита прежде всего тем, что нет платы за использование заемного капитала- покупатель просто вносит деньги несколькими частями. Правда, в них учтен процент инфляции, поскольку оплату производят не полностью. Если период рассрочки продлится и после сдачи дома в эксплуатацию, регистрацию права собственности проведут с обременением. Последнее будет снято, как только покупатель выплатит застройщику всю сумму.
Ипотечная схема предполагает, что человек берет банковский кредит на приобретение квартиры под ее залог. Вотличие от первых двух вариантов оплаты, где есть два участника (покупатель и продавец), при ипотеке всегда присутствует третья сторона- банк. Он предоставляет покупателю заемный капитал, поскольку застройщик не может выдавать кредит самостоятельно. Некоторые застройщики, учитывая ситуацию на рынке недвижимости, сотрудничают с банками. Втаком случае покупатель, выбравший застройщика, сразу выбирает и банк, который выдаст ему ипотечный кредит. Это выгодно и банку (нет необходимости проверять застройщика), и приобретателю- ему не придется мучительно долго ожидать решения банка, и застройщику (он будет работать с проверенным банком-партнером). Если квартиру покупают по подобной схеме, основным документом становится кредитный договор приобретателя с банком, а регистрацию права собственности на жилье, как и при предыдущем способе оплаты, оформляют с обременением.
Существует практика бронирования квартиры, которая понравилась покупателю. Однако риелторы, как правило, предупреждают заранее, что эта услуга может быть платной, бронь действует на одну квартиру (реже- на несколько), а период резервирования жилья для определенного клиента строго ограничен и составляет обычно не более 3-5 дней.
Существует еще один вариант приобретения жилья (его надежность вызывает сомнения у специалистов)- так называемая вексельная схема, очень популярная несколько лет назад. Сегодня ее еще применяют, но не так часто. Вексель- это именная ценная бумага, письменное долговое обязательство строго установленной законом формы, выдаваемое заемщиком (векселедателем) кредитору (векселедержателю). Оно дает последнему право требовать от заемщика уплаты к определенному сроку указанной в документе суммы денег.
Теоретически на рынке недвижимости вексель служит подтверждением того, что покупатель передал продавцу некую сумму денег (обычно в размере стоимости квартиры или большей ее части), а продавец обязуется в установленный и закрепленный в тексте документа срок этот вексель погасить, то есть предоставить жилье с теми характеристиками (стоимость, местоположение, общая и полезная площадь, количество комнат, этаж), которые указаны в договоре купли-продажи. Но теория и практика в данном случае, к сожалению, довольно часто расходятся.
Вексельная схема не запрещена законодательством. Однако нередко именно такой вариант приобретения жилплощади вызывает множество нареканий, поскольку на практике застройщик не несет никаких обязательств по векселю. Это означает, что подобный способ крайне ненадежен для покупателя. Вдоговоре указаны лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. Таким образом, по векселю не возникает однозначной связи между передачей денег покупателем и обязанностью продавца предоставить ему квартиру. Вмомент погашения векселя нечистый на руку продавец может просто вернуть покупателю деньги, и даже суд не сумеет обязать его передать именно квартиру. Фактически вексельная схема- это приобретение недвижимости под честное слово продавца. Заключать договор купли-продажи квартиры посредством вексельной схемы стоит только в том случае, если у покупателя нет никаких сомнений в порядочности продавца.
Таким образом, приобретая квартиру в новостройке, стоит не только внимательно отнестись к выбору недвижимости, но и скрупулезно и тщательно проверить застройщика. Тогда вы получите заветную жилплощадь в короткие сроки и избежите проблем с оформлением.
- Источник: Журнал «Идеи вашего дома»№144
