Важная информация




Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

 
Опции темы
Старый 29.06.2009, 14:16   #1
Локус
Пользователь
 
 
Регистрация: 29.06.2009
Сообщений: 5
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 5
Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

Откуда на рынке появляются доли
На рынке недвижимости есть специфичный сегмент – доля в жилом помещении.
В основе возникновения такого товара всегда лежит конфликт сособственников, которые в силу неприязненных отношений не могут достигнуть договоренности в том, как совместно использовать это помещение или поделить его (в натуре или в денежном эквиваленте). Образуются такие доли чаще всего при разделе имущества в бракоразводных процессах, при вступлении в наследство несколькими наследниками и при возникновении конфликта между членами семьи, которые проживают в одной квартире. Обычно в таком конфликте есть «сильный» (наглый и бестактный) и «слабый» (миролюбивый и добрый). И хотя у всех сособственников одинаковые права и обязанности, «сильный», подведя под свои действия какое-либо моральное обоснование, занимает наиболее удобную позицию в этом споре. Чаще всего это выражается в том, что «слабого» выживают из квартиры или попросту его вообще не пускают на порог. В итоге у него на руках остаются документы о собственности, которые дают ему определенные права только в теории, ежемесячные коммунальные платежи в размере своей доли и острое желание каким-либо образом решить этот вопрос.

Попытка решить вопрос в судебном порядке
Некоторые из «слабых» пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые вселяют в них надежду на положительный исход, и начинаются судебные тяжбы, долгие и не дешевые, и самое главное, абсолютно бесполезные. Нет, адвокаты их не обманывают, конечно, положительная судебная перспектива есть, но решит ли это в конечном итоге вопрос? Обычно подается иск об устранении препятствий в доступе в помещение и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему метражу соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей никаких обычно не возникает. Суд практически всегда удовлетворяет такое требование собственника, но … только что это дает на практике? «Слабый» имеет возможность один раз попасть в квартиру с помощью судебного пристава. После того как решение суда будет выполнено, судебный пристав не будет заводить истца в квартиру всякий раз, когда тот столкнется с закрытой дверью. Да и не выживет «слабый» в квартире с «сильным». Т.е. такое положительное решение суда не является действенным инструментом в решении проблемы и может возыметь на «сильного» в лучшем случае, психологический эффект. Определение порядка пользования помещением тоже не принесет «слабому» особой пользы, т.к. жить совместно с «сильным» даже на уровне коммунальной квартиры он не сможет. При отчуждении в пользу третьего лица своей доли это решение суда потеряет свою юридическую силу в связи со сменой собственника и соответственно пользователя. Т.е. новый собственник будет вынужден снова судиться с «сильным». И возможно, что решение суда в его случае будет отрицательным, т.к. судья при вынесении решения учитывает не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество других факторов (наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.). Более эффективным решением будет продажа доли в пользу третьих лиц.

Кто покупает доли в квартирах
Покупателей долей можно разделить на две группы. Первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования ее в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Это люди, которые отдают себе отчет в будущем конфликте с другим сособственником, но отводят себе в нем роль если не «сильного», то по крайней мере, равного соперника. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает. Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить «сильного» к адекватному решению сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию равного или «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

Сколько стоит доля
При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с «сильным» не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли применительно к Москве осуществляется по следующему принципу:
а) Есть теоретическая возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 17 и 12 кв. метров есть 1\2 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, то стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. Скидка в 20-40% будет являться стимулирующим фактором для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, ее не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях, плюс негативное отношение «сильного» как соседа. Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар. Покупателя на него не так легко найти. Это можно попробовать сделать самостоятельно путем подачи частных объявлений или обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется эту долю продавать. Если обратиться к рейдерам, то они выкупят такую долю сразу, но за более низкую цену. Примерно 40-70% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке. Вилка цен имеет такую большую погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других факторов (предполагаемая степень сопротивляемости «сильного» в силу его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на данный момент других предложений о продаже долей и т.д.).
б) Невозможно определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. В этом случае обращаться в агентство или искать прямого покупателя есть смысл только в случае, если продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует всю квартиру целиком. Такая доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться к рейдерам. Цена такой доли будет составлять примерно 5-20 тысяч долларов США (естественно речь идет о выкупе доли сразу).
Представление интересов в конфликте
Некоторые рейдеры оказывают такую услугу как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Особенно это актуально, когда речь идет о недешевой квартире или о большом размере доли. Рейдеры в такой форме работы не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли имеет возможность значительно увеличить сумму, вырученную за свою долю. Вся технология работы рейдеров остается такой же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого» на основании доверенности.

Оформление сделки
Немного о том, как оформляется сделка по продаже доли. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного нюанса. При продаже доли по классической схеме через договор купли-продажи, у «сильного» возникает как у сособственника преимущественное право покупки продаваемой доли. В силу этого продавец доли обязан уведомить другого сособственника о своем намерении продать долю. Для этого продавец обращается к нотариусу и тот высылает на имя «сильного» заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену. После получения этого письма сособственник имеет право в течение месяца изъявить нотариусу свое желание о покупке. Если в указанный срок этого не произошло, то долю можно продать третьим лицам. Очень часто решения вопроса с этим уведомлением сопряжено с потерей времени, а если «сильный» грамотно действует, то и с невозможностью оформить сделку вообще. Поэтому сейчас на рынке долей используют две «обходных» схемы оформления: договор дарения всей доли и договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли. В данном варианте оформления фактически все риски несет покупатель доли. Расчет по сделке проходит обычно по стандартной схеме закладки денег в банке, в сейф-ячейку с дополнительными условиями.
Макаревич Юрий. doly71@rambler.ru, 8-926-537-78-86
Локус вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 24.07.2009, 09:26   #2
opog
Пользователь
 
 
Регистрация: 17.07.2009
Сообщений: 6
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 5
Ответ: Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

Здавствуйте, Локус!

Я не хотела продать долю, хотела в ней прписать дочь.
Я и не знала что это такое-доля, думала что это то же самое, что и комната в коммунаьной квартире.

Уж куда только не писала, обращалась с вопросом на несколько форумов, не отвечают. Может вы мне предложите какой-нибудь выход из нашей ситуации, хотя сейчас я сильно захотела продать эту долю.

Продала большую квартиру в своем поселке и стала искать на эту сумму жилье в Красноярске, для дочерей, которые учились там в университете.

Вот в агенстве и предложили эту долю. Пятикомнатная квартира разгорожена на 6 комнат, в каждой душ и туалет, конечно на первом
этаже. Нас все устроило, очень удобно, ни от кого не зависишь, лицевые счета разделены, и я купила эту долю на себя.Первую дочь прописали без проблем в 2007 году.

Сейчас вторая закончила университет, не можем прописаться, нужно согласие всех собственников, так-то почти всех нашли. Но одна комната
осталась в собственности прдавца, предприимчивого мужчины, у которого было по городу несколько таких квартир, это у него бизнес такой, он их покупал , переделывал и продавал по долям, техпаспорт конечно не менял , на тот момент было постановление какое-то по городу, что можно без техпаспорта сделки совершать.
Он еще действовал за себя лично и еще за пожилую женщину, то ли не смог он продать то ли не захотел и у этой комнаты 2 собственника он и женщина.
Нашли эту женщину, она говорит, что не знает ничего что на ней эта комната, и не знает, где этот мужчина(прописка у них в разных местах и фамилии разные). По месту прописки , указанному в договоре он не живет, соседи ничего не знают.

Как поступить нам, дочь без прописки, уже заплатила штраф. Работу даже не предлагают, когда видят паспорт без регистрации.
Ищем 2 недели, а если не найдем?

Очень прошу вас предложить хоть какой-нибудь выход, если бы я жила в Красноярске, пошла бы по консультациям, у нас в поселке с этим делом плохо.

Буду очень благодарна, если ответите!
opog вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 26.07.2009, 21:14   #3
Ксенечка
 
 
Регистрация: 07.05.2009
Сообщений: 144
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 248

Скажите, а квартира эта какой статус имеет, и каким образом вы ее купили, т.е. свид-во о собственности у Вас есть на данную жил площадь?
Ксенечка вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 27.07.2009, 16:42   #4
opog
Пользователь
 
 
Регистрация: 17.07.2009
Сообщений: 6
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 5
Ответ: Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

Конечно есть.
В Свидетельстве о гос. регистрации права написано:
ВИД ПРАВА Общая долевая собственность 14/92 долей

Объект права Пятикомнатная квартира общ. прощ. 92.2 кв. м , в том числе жилой 66 м, по адресу......
opog вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 27.07.2009, 22:35   #5
Ксенечка
 
 
Регистрация: 07.05.2009
Сообщений: 144
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 248

Тогда совсем не понятно, ! если Вы собственник, то на каком основании отказывают в регистрации члену Вашей семьи в принадлежащем на праве собственности жилом помещении? В жилых помещениях предоставляемых по договорам соц найма, для регистрации нужно согласие всех прописанных, а собственник жил помещения никакого разрешения либо согласия не должен получать.
Ксенечка вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 28.07.2009, 07:33   #6
Дафна
Пользователь
 
 
Регистрация: 05.04.2009
Сообщений: 33
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 10
Ответ: Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

Отказ в регистрации правомерен т.к.Ваша доля (14/92)не выделена в натуре.Она считаетя идеальной.Выделите долю и регистрируйте кого пожелаете.
Дафна вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 28.07.2009, 12:43   #7
opog
Пользователь
 
 
Регистрация: 17.07.2009
Сообщений: 6
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 5
Ответ: Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

Дафна, а как это выделить?
Физически-то она выделена, мы отдельно, а как по закону выделить?
Это же все не соответствует тех. паспорту, сейчас как завяжется клубок, еще и попадет! Или может я зря боюсь?
opog вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 29.07.2009, 13:57   #8
Дафна
Пользователь
 
 
Регистрация: 05.04.2009
Сообщений: 33
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 10
Ответ: Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

Вообще по новому ЖК разделить жилое помещение или выделить долю в жилом помещении в натуре можно, если жилое помещение представляет собой домовладение (то есть отдельный жилой дом). Квартиру разделить в натуре нельзя, так как при разделе или выделе доли собственнику необходимо передать в собственность не только жилые комнаты, но и каждому сособственнику предоставить отдельно подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т.п.). В обычной квартире это сделать невозможно, сособственники квартиры могут только определять порядок пользования жилым помещением.
Дафна вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 29.07.2009, 21:01   #9
Ксенечка
 
 
Регистрация: 07.05.2009
Сообщений: 144
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 248

Согласно Статьи 288. Гражданского кодекса РФ Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. ПОЭТОМУ, какие согласия других лиц от Вас требуют, если Вы являетесь собственником своих метров квадратных!!!!ХОТЬ весь город туда пропишите Ваше законное право.
Кроме того, статья 30. ЖК РФ предусматривает что Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. В Вашем случае, иное основание - это проживание в данной жил площади члена семьи. Согласно п.2. ст 31 ЖК РФ 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником.
При этом, согласно Правил регистрациии снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту прибыванияи по месту жительства, в пределах РФ, регистрация учета граждан производится по месту прибывания или месту жительства. Место жительства гр-на является мнсто, дом квартира и др. жил помещение, где гражданин постоянно проживает в качестве собственника, нанимателяили иных законных оснований.
Составляйте заявление в паспортный стол о регистрации в Вашей собственной квартире члена семьи-дочь! Дайте пять дней для ответа, и по истечении пяти дней при не решении Вашего вопроса писать в прокуратуру города, о нарушении Ваших законных прав как собственника жилого помещения!!!
Ксенечка вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 30.07.2009, 14:08   #10
opog
Пользователь
 
 
Регистрация: 17.07.2009
Сообщений: 6
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 5
Ответ: Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

Ксенечка, дак доля же у нас в квартире, и по ст. 246 или 264
(не помню). Я должна получить согласие всех. Еще и точные адреса регистрации остальных собственников не можем узнать. Комната стоит закрыта, а в Рег. службе за 150 руб. дали справку в которой перечислены
только имена и фамилии без места регистрации, сказали- большой секрет! Хоть плачь! Такие законы, вроде что-то можно, а на самом деле
ничего нельзя!
opog вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 03.08.2009, 11:20   #11
владимир dos
Пользователь
 
 
Регистрация: 03.08.2009
Сообщений: 4
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 5
Ответ: Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

здравствуйте.

вообщем вкратце отписываю ситуацию.

в подмосковье имеется 1 комнатная квартира, которая перешла по наследству после смерти человека (ее владельца), по закону квартира делится между 2-мя наследниками. Суть проблемы в том, изначально квартира готовилась к продаже, с последующим разделении суммы от продаж на 2 равноценные доли, но на время кризиса процесс затянулся. За это время 1 наследник без ведома 2-го заселяется в квартиру, что совсем не соответсвует ранней договоренности, на попытки урегулировать вопрос мирным путем и выставлению квартиры на продажу, 1 наследник встает в позу и заявляет, что данную квартиру он продавать не собирается, таким образом 2 стороны не могут договориться и прийти к единому мнению, т.к 1 наследник хочет сохранить квартиру, а 2 ее продать.

каким образом 2 наследник может потребовать у 1 выплатить свою часть данной жилплощади, и какие варианты решения данного вопроса существуют вообще, если еще учесть тот факт, что весь пакет документов на данную квартиру находиться у 2 наследника.

заранее спасибо
владимир dos вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 03.08.2009, 12:08   #12
Марина Бышенко
Почетный юрист
 
 
Регистрация: 08.10.2008
Сообщений: 1,827
Сказал(а) спасибо: 2
Поблагодарили 18 раз(а) в 18 сообщениях
Репутация: 3515

Каждый из наследников (а теперь, как я понимаю, уже собственников) имеет право пользоваться и распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Если 2 наследник хочет продать свою долю, то он сначала обязан предложить купить её 1-му наследнику, а если тот откажется, то 2-й наследник волен продавать свою долю третьим лицам.
Марина Бышенко вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 03.08.2009, 12:44   #13
владимир dos
Пользователь
 
 
Регистрация: 03.08.2009
Сообщений: 4
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 5
Ответ: Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

1 наследник не против выкупить 2 часть, но на условиях, которые не удовлетворяют 2 наследника и в не установленные сроки (1, 2-3 10 лет, неизвестно), как разворачиваются дела в таком случае?
владимир dos вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 03.08.2009, 12:50   #14
Марина Бышенко
Почетный юрист
 
 
Регистрация: 08.10.2008
Сообщений: 1,827
Сказал(а) спасибо: 2
Поблагодарили 18 раз(а) в 18 сообщениях
Репутация: 3515

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Марина Бышенко вне форума  
0
Ответить с цитированием
Старый 03.08.2009, 13:31   #15
владимир dos
Пользователь
 
 
Регистрация: 03.08.2009
Сообщений: 4
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях
Репутация: 5
Ответ: Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

спасибо большое за ответы

и еще 1 вопрос, может ли один из собственников, запустить на свою часть квартиросъемщика независимо от параметров жилой площади и прочих нюансов или есть какие-то критерии?
владимир dos вне форума  
0
Ответить с цитированием
 
Здравствуйте, уважаемый посетитель!

На нашем форуме, Вы можете получить бесплатную юридическую консультацию онлайн, здесь ежедневно более 100 юристов и адвокатов помогают десяткам и сотням наших пользователей.







Текущее время: 19:44. Часовой пояс GMT +3.


Новые темы форума в Твиттере: Читать @YuristForum
© Copyright «Юридический форум» 2007-2013
Все права на материалы, находящиеся на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ.
При полном или частичном использовании материалов ссылка на Юридический форум обязательна.
Юридический форум, Форум юристов, Консультация юриста онлайн,Бесплатная консультация юриста