Как принять квартиру в новостройке без лишних рисков

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке часто превращается не в формальность, а в подробную проверку качества работ. Причина проста: даже в новых домах встречается некачественный ремонти другие строительные недочеты — от неровных стен до проблем с инженерными коммуникациями. Желание быстрее заселиться понятно, особенно после нескольких лет ожидания, но подписанный без замечаний акт может осложнить взыскание компенсации и устранение дефектов.

Мы оказываем профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройках: сопровождаем дольщиков на осмотре, фиксируем нарушения, готовим претензии застройщику и при необходимости ведем спор в суде. Ниже — подробный чек-лист: какие инструменты взять, что проверять в квартире с отделкой и без нее, как оформить дефектный акт и когда стоит привлекать эксперта.

Инструменты для приемки квартиры

На осмотре нужно проверить не только очевидные дефекты, но и площадь, геометрию, коммуникации, окна, двери и вентиляцию. Заранее подготовьте набор, который поможет зафиксировать нарушения:

• блокнот и карандаш — пригодятся для записей, расчетов и простой проверки тяги в вентиляции;
• камера или смартфон — нужны для фото- и видеофиксации дефектов, состояния счетчиков и спорных участков;
• фонарик — поможет осмотреть темные углы, шахты, ниши, подоконники и зоны под коммуникациями;
• строительный уровень — позволит проверить перепады, уклон пола и ровность стен;
• отвес — нужен для оценки вертикальности стен и отклонений от плоскости;
• рулетка или лазерный дальномер — поможет измерить помещения и сверить фактическую площадь с ДДУ;
• недорогой электроприбор — безопаснее использовать для проверки розеток; при возможности возьмите вольтметр.

Все обнаруженные дефекты фиксируйте письменно и фотографируйте, а затем переносите в смотровой лист или дефектный акт. Если недостаток можно устранить, застройщик должен организовать исправление. Если устранение невозможно или площадь меньше заявленной, можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Черновая приемка часто воспринимается застройщиком как простая передача помещения, но у дольщика есть право требовать соответствия проекту, ДДУ и строительным нормам. Если представитель застройщика убеждает подписать акт без замечаний, важно опираться на конкретные требования и фиксировать каждое нарушение.

В первую очередь проверьте:

• нет ли крупных трещин, щелей, смещенных блоков, явных неровностей и следов протечек;
• соответствует ли фактическая площадь помещения данным договора;
• соблюдена ли геометрия стен, углов, пола и потолка;
• совпадает ли планировка с проектом и нет ли несогласованных изменений;
• исправны ли окна, входная дверь, замки и фурнитура;
• подведены ли коммуникации и изолированы ли электрические выводы согласно проекту.

Отдельно осмотрите трубы и счетчики: они не должны шататься, провисать или иметь следы подтеков, а показания лучше сфотографировать. Это особенно важно, если акт приема-передачи пока не подписывается.

Проверьте микроклимат: в квартире должно быть сухо, без плесени, грибка, мокрых пятен и запаха сырости. Вентиляцию можно проверить листом бумаги у решетки: если лист притягивается, тяга есть.

Приемка квартиры с отделкой

Качество отделки оценивают не по ожиданиям покупателя, а по перечню работ и материалов, указанному в договоре, приложениях и проектной документации. Поэтому перед осмотром стоит взять с собой ДДУ и спецификацию отделки.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь квартиры и отдельных помещений;
• качество отделки пола, стен и потолка;
• монтаж и работу оконных и дверных блоков;
• перегородки, межкомнатные двери и фурнитуру, если они предусмотрены договором;
• электропроводку, розетки, выключатели и точки освещения;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иные установленные приборы.

Если договор предусматривает дополнительные работы — например, вывод интернет-кабеля, ТВ-розетку или конкретный тип сантехники, — их отсутствие нужно включить в перечень замечаний. Устные обещания застройщика лучше подтверждать документами.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не убедитесь, что все существенные недостатки зафиксированы. Чек-лист ниже поможет системно пройти по квартире и не упустить важные детали.

Площадь квартиры

Осмотр лучше назначать на дневное время при естественном освещении: так проще заметить трещины, пятна, перепады и дефекты отделки.

Измерьте длину и ширину каждого помещения на уровне пола. Комнаты сложной формы разделите на простые фигуры и сложите площади. Если фактическая площадь меньше указанной в ДДУ, можно требовать перерасчет или компенсацию с учетом условий договора.

Входная дверь

Проверьте соответствие проема проекту, качество стяжки у входа, работу замков и фурнитуры. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться; такой признак часто указывает на ошибки монтажа.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, крошения и заметных перепадов. Уточните толщину слоя по договору. В квартире с отделкой отдельно проверьте качество покрытия, примыкания, швы и соблюдение технологии укладки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть обработаны, а высота потолков — соответствовать договору и нормативным требованиям. Даже если планируются натяжные потолки, высоту стоит измерить: отклонение от ДДУ может быть основанием для требований к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может увеличить стоимость последующего ремонта, поэтому отклонения лучше фиксировать сразу. Учитывайте, что нормы зависят от материала стен и типа отделки.

Важно: по СНиП 3.03.01-87 предельные отклонения по вертикали составляют до 20 мм для бетонных стен и до 10 мм для кирпичных.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, подоконники, откосы, фурнитуру и уплотнители. Не должно быть сколов, продувания, перекосов и следов влаги. Замечания нужно подробно описать в акте с указанием конкретного окна или помещения.

Электропроводка

Не проверяйте розетки дорогим телефоном или ноутбуком: при неполадках можно повредить устройство. Используйте простой электроприбор, тестер или вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверяйте каждую точку отдельно: работа одной розетки не подтверждает исправность остальных. Сверьте фактическое количество розеток, выключателей, выводов и цоколей с договором и проектом.

Водоснабжение и канализация

Начните с коммуникаций: у стояков не должно быть луж, мокрой стяжки и следов подтеков. Запорные краны должны открываться с усилием и быть установлены корректно. В санузлах проверьте наличие тройников, выводов и возможность подключения оборудования.

Отопление

Радиаторы должны быть закреплены ровно и надежно, трубы — без повреждений и следов течи. Если договором предусмотрены терморегуляторы, они должны быть установлены к моменту приемки.

Вентиляция

Оцените тягу в кухне, санузле и других помещениях, где предусмотрены вентиляционные каналы. Если тяга отсутствует или заметно слабая, включите это замечание в дефектный акт и потребуйте устранения.

Насекомые и следы заражения

В квартире не должно быть насекомых, личинок, помета и иных следов вредителей. При обнаружении такой проблемы можно требовать обработки помещения и фиксации дефекта в акте.

Куда вносить замечания

Все нарушения нужно внести в дефектный акт, смотровой лист или ведомость осмотра. В документе укажите дату, адрес, конкретное помещение, описание дефекта и требование об устранении. Акт подписывает дольщик и представитель застройщика.

Не соглашайтесь подписывать основной акт «под честное слово». После подписания застройщик может спорить с тем, что дефекты существовали на момент приемки. Без письменной фиксации доказать это значительно сложнее.

Если застройщик предлагает вместо денежной компенсации дополнительную площадь, кладовку или другую уступку, оцените предложение письменно. Вы вправе согласиться или продолжить требовать устранения недостатков либо компенсации.

Качество подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу, поэтому дольщики могут заявлять замечания и по этим зонам. Иногда эффективнее подать коллективное обращение от нескольких собственников.

Чаще всего выявляют трещины в отделке, проблемы с дверями, лифтами, освещением, протечки в подвалах и на технических этажах. Эти дефекты также подлежат устранению в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка часто заканчивается пропуском дефектов, которые становятся заметны уже во время ремонта: перекосы, проблемы с вентиляцией, скрытые протечки, ошибки электрики или неверная площадь.

{company} сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты помогают провести осмотр, зафиксировать недостатки, внести их в дефектный акт и не поддаваться давлению при подписании документов. Представитель может участвовать по доверенности или как сопровождающий эксперт. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить формат помощи и подготовиться к приемке.